Die demographische Entwicklung in Deutschland treibt die Nachfrage von Investoren nach Pflegeimmobilien wie Pflegeeinrichtungen oder Anlagen des Seniorenwohnens in die Höhe. Doch worauf ist zu achten, wenn es darum geht, eine solide Kapitalanlage in diesem Wachstumsmarkt zu tätigen?

Wer kann eine Pflegeimmobilie kaufen?

Im Prinzip jeder! In Deutschland gibt es nach aktuellen Daten mehr als 14.000 Pflegeeinrichtungen, die insgesamt mehr als 800.000 Betten umfassen – Tendenz steigend. Am Markt fehlen nach der überwiegenden Einschätzung von Beobachtern bis zum Jahr 2040 rund 300.000 Betten.

Aktuell befindet sich die Mehrheit der Pflegeheime im Eigentum der Betreiber selbst bzw. der Inhaber oder von Privatinvestoren. Nach Recherchen von dcpc entfällt jedoch ein wachsender Anteil (derzeit > 15 %) auf institutionelle Investoren wie Immobilienfonds. Der Immobilienmarkt ist seit Jahren dabei, sich in auch diesem Segment zu professionalisieren: Auf der Suche nach neuen Renditechancen rücken Investments in derartige Immobilien in den Fokus größerer Fondsgesellschaften. Daneben wächst auch der Anteil von Pflegeimmobilien, die nicht als Ganzes, sondern nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) in einzelne, in sich abgeschlossene Pflege-Wohnungen aufgeteilt und an Kleinanleger verkauft werden. So werden Neubauten in der Pflege oft auf diesem Wege nicht an einen Gesamtinvestor wie einen Fonds, sondern an viele unterschiedliche Privatinvestoren veräußert.

Welche Arten von Pflegeimmobilien gibt es?

Bislang besteht in der Wahrnehmung der meisten Marktakteure kein klares Verständnis davon, was ein Pflegeheim ist. Oft werden vermeintliche Synonyme dafür verwendet, wie zum Beispiel Altersheim, Seniorenresidenz etc. Hier ist Vorsicht geboten, denn es gibt eine klare bundesgesetzliche Definition des Pflegeheims – mit regulatorischen und damit finanziellen Konsequenzen!

Im Prinzip sind zunächst unabhängig von den verwendeten Bezeichnungen zwei grundsätzliche Segmente von Senioreneinrichtungen rechtlich voneinander zu unterscheiden: auf der einen Seite „Heime“ laut Gesetz, auf der anderen Seite – vereinfacht gesagt – alles, was nicht „Heim“ bzw. „Wohnen“ ist. Je nach Art der Nutzung werden spezielle gesetzliche Anforderungen gestellt.

Das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) bestimmt, was ein Heim ist. Es ist auf Verträge zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher anzuwenden, wenn „sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen. Unerheblich ist, ob die Pflege- oder Betreuungsleistungen nach den vertraglichen Vereinbarungen vom Unternehmer zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden.“

Liegt danach ein „Heim“ vor, so gelten besondere Vorschriften auf Landesebene, die sehr weitreichende Anforderungen an den Betrieb und die Immobilie stellen und für deren Einhaltung die „Heimaufsicht“ im jeweiligen Land zuständig ist. So werden u. a. Mindestzimmergrößen und -quoten für Einzel- und Doppelzimmer vorgegeben, ebenfalls gibt es in einigen Bundesländern Obergrenzen bei der Anzahl der Zimmer, die vorgehalten werden können. Das Heimrecht der Länder ist in Deutschland sehr komplex und teilweise intransparent.

Dagegen ist das WBVG nicht anzuwenden, „wenn der Vertrag neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich die Erbringung von allgemeinen Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste zum Gegenstand hat.“

Letzteres ist also der Fall, wenn der Bewohner seine Lebensführung selbstständig gestaltet und sich selbst, falls notwendig, um die Themen Betreuung und Pflege (z. B. Pflege durch einen ambulanten Dienst) kümmern muss. In diesem Wohnsegment tragen die Einrichtungen viele Bezeichnungen wie Residenz-, Betreutes-, Service- oder altersgerechtes Wohnen. Manchmal ist aber die Abgrenzung zwischen einer Wohnnutzung und einem Heim nicht eindeutig, wenn z. B. die Bewohner zwar Ihre Tagesgestaltung und Pflegeanbieter frei wählen können, der Anbieter des Wohnraums aber faktisch die Kontrolle über die Wahlmöglichkeiten der Bewohner hat und somit quasi die Einrichtung „heimähnlich“ führt. Hier ist Vorsicht geboten.

Aus den genannten Gründen ist eine klare Expertise gefordert, bevor man sich mit dem Neubau oder Ankauf eines Heimes oder einer Anlage des Betreuten Wohnens beschäftigt.

Vorteile bei der Investition in Pflegeheime

Ebenso wie eine Anlage in Immobilientypen wie Einzelhandel, Büros, Logistik, Hotel etc. kann ein Investment in ein Pflegeheim attraktiv sein. Wesentliche Gründe sind:

• Wachstumsmarkt: Es herrscht eine zunehmende Nachfrage und Prognosen zufolge fehlt es an rund 300.000 Plätze in Deutschland in den kommenden Jahren. Oft reicht das vorhandene Angebot an Plätzen schon heute nicht mehr aus, um dene bestehenden Bedarf zu decken.
• Langfristigkeit: Üblicherweise werden sehr langfristige Pachtverträge von 20 Jahren und mehr mit Pflegeheimbetreibern abgeschlossen. In anderen Segmenten wie Büro oder Logistik sind die Laufzeiten oft deutlich kürzer, z.B. 3, 5 oder 7 Jahre.
• Inflationsschutz: In den Pachtverträgen sind Indexierungsklauseln üblich, die eine Anpassung der Pacht in einer Abhängigkeit der Entwicklung der Verbraucherpreise vorsehen.
• Konjunkturunabhängigkeit: Die Nachfrage nach Pflegeleistungen korreliert nicht mit der Konjunktur, ein Investment ist damit weniger anfällig für Schwankungen.

Kein Ersatzprodukt: Pflege wird immer gebraucht werden, da es (noch) keine Alternativen für den Umgang mit Pflegebedürftigkeit gibt.

Risiken bei der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien

Den Chancen einer Kapitalanlage in ein Pflegeheim stehen auch Risiken gegenüber:

• Schlechte Standortqualität: Wer den Standort nicht sorgfältig prüft, kann Überraschungen erleben. Ist ein Standort bereits mit neuen Heimen überversorgt oder sind die demographischen Voraussetzungen ungünstig, ist von einem Neubau oder Kauf abzuraten.
• Betreiber: Stimmen Erfahrung und Bonität? Wie positioniert sich der Betreiber im Wettbewerb und was sagen die Unternehmensergebnisse?
• Regulierung: Was heute noch als Standard im Heim gilt, kann sich ändern. Die vergangenen großen Reformen im Heimrecht betrafen vor allem den Typ sowie die Anzahl und Größe von Pflegezimmern. In einigen Bundesländern mussten Heime schließen, da sie baulich nicht in der Lage waren, auf neue Anforderungen zu reagieren.

Ambulantisierung / Medizinischer Fortschritt: Die Menschen werden dank des medizinischen Fortschritts immer älter. Auch die Angebote in der ambulanten Pflege zu Hause wachsen rasant. Dies bedeutet, dass sich das Aufnahmealter der Bewohner in den Heimen erhöht. Heimbetreiber müssen sich auf sinkende Verweildauern einstellen und ggf. neue Konzeptschwerpunkte setzen.

Was gibt es bei der Investition in Pflegeimmobilien zu beachten?

Eine Standort- und Wettbewerbsanalyse ist Pflicht

Oft gelten bei Investoren nur Kaufpreis und Rendite des Objekts als Hauptkriterien beim Kauf einer Pflegeimmobilie. Dies ist aber zu kurz gegriffen.

Eine Standortanalyse sollte vorab in jedem Falle gemacht werden. Im Zuge dieser Analyse geht es nicht nur um die Lage und das Einzugsgebiet, sondern vor allem um die Zusammensetzung der Bevölkerung. Wichtig ist hier, dass die demographische Struktur in der ausgewählten Region passt, d. h. eine wachsende Nachfragesituation in den relevanten höheren Altersgruppen sowie idealerweise ein möglichst stabiles Wachstum in den mittleren Alterskohorten zwischen 20 und 65. Letzteres ist ein Indiz dafür, dass es einfacher wird, Pflegekräfte am Standort zu finden. Des Weiteren sollte eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt werden, um die preisliche Positionierung und Attraktivität des Betreibers im lokalen Markt nachzuvollziehen.

Prüfung des derzeitigen Betreibers der Pflegeimmobilien

Der Betreiber der Pflegeimmobilie ist oftmals gleichzeitig der Pächter der Immobilie. Dementsprechend ist es absolut notwendig, sich intensiv mit dem Betreiber auseinanderzusetzen und seine bisherigen Kennzahlen sowie die wirtschaftliche Stabilität zu überprüfen. Wer eine besonders hohe Auslastung hat, muss nicht unbedingt gewinnbringend wirtschaften. Hier ist ein Blick hinter die Kulissen notwendig, um zu beurteilen, ob der Betreiber nachhaltig agiert.

Ein kritischer Punkt ist oftmals die Höhe und Statthaftigkeit der Pacht: Es gibt Fälle, in denen der Betreiber eine Pacht zahlt, die aus den Erlösen in der Pflege quersubventioniert wird. Ebenfalls ist das Thema Instandhaltung ein Dauerbrenner: Wem obliegen welche Verpflichtungen am Haus? Welche Mietsicherheiten gibt es?

Ein weiterer zu prüfender Risikoparameter ist die Benotung des Betreibers in der Pflege. Der medizinische Dienst der Kassen (MdK) prüft Betreiber regelmäßig und unaufgefordert auf ihre Qualität in der Pflege hin und vergibt Noten, die öffentlich einsehbar sind. Diese Bewertungen können Rückschlüsse auf die Qualität im Betrieb zulassen.

Überprüfung der Immobilie an sich

Neben der Analyse des Betreibers ist es vor dem Kauf auch zwingend notwendig, sich mit der Pflegeimmobilie selbst auseinanderzusetzen. Das Haus sollte begutachtet werden, um nicht nur Mängel im Bauwerk auszuschließen, sondern auch die Konformität mit dem Heimrecht zu bestätigen. In diesem Zusammenhang spielen Vorgaben zur Anzahl und Größe der Einzel- und ggf. Doppelzimmer sowie Gemeinschaftsräume eine Rolle. Daneben gibt es immer wieder Herausforderungen rund um die Themen Brandschutz, Hygiene und technische Gebäudeausstattung, nur um einige Punkte zu nennen.

Außerdem sollte die Einrichtung auf Bewohner und ihre Angehörige ansprechend wirken. Fragen, die relevant sind, wären z. B:

• Wie werden Bewohner empfangen, sind die Räumlichkeiten hell und freundlich?
• Gibt es genügend Aufenthaltsmöglichkeiten im Haus und im Außenbereich? Wie sehen Wohngruppen aus?
• Wie ist die Wegführung im Heim, findet sich der Bewohner gut zurecht?
• Wie ist das Verhältnis von Einzel- zu Doppelzimmern?
• Wie ist das Thema Essen im Haus geregelt? Gibt es eine zentrale Küche und / oder mehrere Küchen (z. B. in den Wohngruppen), in der Speisen frisch zubereitet werden, oder erfolgt die Versorgung von externen Anbietern?

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